가계대출 증가세가 계속되고 있습니다. 특히 주택담보대출을 중심으로 가계대출이 늘고 있는데 주요 시중은행의 주담대 증가세는 2년 만에 최대 수준을 기록했습니다.
현상적으로 보면 집값 상승에 대한 기대감이 높은 금리를 뛰어넘고 있다고 진단할 수 있습니다. 실제로 한국부동산원 통계를 보면 전국 아파트 매매 가격지수는 지난 7월부터 12주 연속 오름세를 보이고 있습니다.
고금리보다 매수세가 더 앞서는 경향은 또 다른 조사에서도 엿볼 수 있습니다.
한국은행이 발표한 '9월 소비자 동향 조사'에 따르면 주택가격전망 CSI는 110으로 지난해 5월(111) 이후 최고 수준을 기록했습니다. 4개월 연속 100을 넘긴 건데 이 수치가 100보다 높으면 1년 후 집값이 오를 거란 전망이 더 많다는 뜻입니다.
■ 3조 육박한 주택담보대출…'시장 회복' 과정?
5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 9월 말 주택담보대출은 2조 8천억 원 넘게 늘었습니다. 이는 2021년 10월 3조 7천억 원대를 기록한 이래로 가장 큰 폭의 증가세입니다.
최근의 주담대 증가세는 고금리 상황 하에서 진행되고 있다는 점에서 더 이례적입니다. 가장 큰 폭의 증가세를 기록한 2021년 10월은 주택담보대출 금리(변동·고정)가 3~4%대였습니다. 낮은 금리에 돈을 빌려 내 집 마련을 하려는 수요가 늘었다는 해석이 지금보다 훨씬 와닿는 상황이었습니다.
그렇다면 최근 고금리 상황에서의 주담대 증가세는 높은 금리를 웃도는 수준의, 그 이상의 집값 상승을 기대하는 심리가 더 커진 것 아니냐는 해석을 할 수 있게 합니다.
부동산 경착륙을 막기 위해 정부가 잇따라 발표해 온 규제 완화 대책 효과가 시장에 작용한 결과라는 시각도 있습니다.
그래서일까요. 최근 주택담보대출을 중심으로 한 가계대출 증가세에 대해 정부는 관리 가능한 수준이고, 주택경기가 회복되는데서 오는 정상적인 신호라고 해석하고 있습니다.
반면 금융과 통화 정책 관점에서 현상을 보는 한국은행의 시각은 조금 다릅니다. 부동산 경기 회복보다는 고금리 상황에서 과도한 가계부채 증가세가 더 큰 부담으로 우리 경제에 영향을 미칠 수 있다는 점을 우려하는 겁니다.
■ '고금리 장기화' 예상…역행하는 '주담대' 괜찮나?
금융업계는 현재 7% 초반인 주택담보대출 변동금리 상단이 7% 후반까지 오르면서 연말에는 8%를 넘보는 수준까지 갈 수도 있다고 내다보고 있습니다.
5대 시중은행의 주택담보대출 변동금리(신규 코픽스)는 연 4.170~7.099%(10월 7일 기준)로 이미 상단이 7%를 넘어섰습니다. 대출금리 상단이 7%를 넘은건 9개월 만입니다.
당분간 대출금리는 더 오를 수밖에 없는 상황입니다. 최근 미국 중앙은행인 연방준비제도의 고금리 정책이 장기화될 거란 전망이 나오는 가운데 이를 가늠하는 지표인 10년 만기 국채금리는 연 4.8%를 넘어서며 2007년 이후 가장 높은 수준을 기록했습니다.
이는 국내 가계대출 금리 상승에도 영향을 줍니다. 은행채 5년물 금리는 4.4%대(10월 5일 기준)까지 올랐습니다. 국내 장기금리의 경우 미국 국채 금리와 동조성이 높은 만큼 이와 연계된 일부 대출금리가 미국 국채금리 상승에 일정 부분 영향을 받을 수 있다는 전문가들의 분석대로입니다.
최근 금융당국이 은행채 발행 한도를 풀며 예금 금리가 오르는 것도 대출금리를 오르게 하는 요인 중 하나입니다. 이와 함께 가계대출 증가세의 원인으로 금융당국이 은행권의 대출 행태를 지목하자 은행권 자체적으로 가산금리를 올려 대출 수요 조절에 나선 영향도 일부 있습니다.
■ '15억 초과' 고가주택 대출도 늘었다
그렇다면 15억을 초과하는 고가주택으로 분류되는 아파트에 대한 대출 증가세는 어떨까요.
정부가 지난해 내놓은 '11·10 부동산 대책'의 핵심은 주택담보대출을 확대하고 규제 지역을 해제하는 것이었습니다. 이 대책에 따라 지난해 12월부터 무주택자와 1주택자에 대한 LTV(주택담보인정비율)은 50%로 상향되고, 서울 등 규제 지역에서도 15억 원 초과 아파트 주택담보대출이 가능해졌습니다.
KBS는 국회 정무위원회 김성주 의원실을 통해 15개 은행의 15억 초과 주택담보대출 현황 분석 자료를 입수했습니다.
금융감독원을 통해 취합한 해당 자료에 따르면 은행권의 15억 초과 주택담보대출 신규대출금액은 올해 1월 3,436억 원에서 올해 8월 1조 4,565억 원으로 7개월 만에 4.2배 증가한 것으로 나타났습니다.
실제 거래량을 보더라도 정부의 대출 규제 완화 이후 서울과 수도권 등의 고가 아파트 매매 거래량이 늘어난 것을 알 수 있습니다.
국토교통부 실거래가 공개 시스템을 분석해보면 지난 1~8월 서울 아파트 매매량 2만 5,305건 가운데 6억 원 이하는 25%대에 그친 반면 15억 원을 초과한 아파트 거래 비중은 전체의 17%대로 역대 최고치를 기록했습니다.
서울 아파트 평균 가격이 상승한 측면도 고려해야겠지만 전반적으로 부동산 경기가 회복되는 가운데 15억 원을 넘는 고가 아파트를 구매하고자 하는 수요가 눈에 띄게 늘었다고 볼 수 있습니다. 고가의 아파트를 사기 위해서는 더 많은 빚을 내야 하지만, 빚을 낸 이상으로 집값이 더 뛸 거란 기대 심리가 커지면서 대출 수요가 늘어나고 있는 것으로 보입니다.
15억 초과 주택담보대출의 건수 역시 규제 완화 이후 늘어나며 올해 8월 3,405건으로 최대치를 기록했습니다.
김대종 세종대 경영학부 교수는 "정부가 부동산 부양 정책을 쓰면서 집값이 2022년 최고점의 약 90%까지 올라왔는데 이번 기회에 집을 마련하지 못하면 또 못 살 것이란 두려움 때문에 매수세에 불이 붙으며 가계부채가 증가한 측면이 있다"고 진단했습니다.
김 교수는 "서울 평균 집값이 약 12억 정도 되는데 정부가 15억 초과 규제를 풀었다는 건 (대출받아서라도) 집을 구매할 여력이 되는 사람들에 대해서는 사실상 관련 규제를 모두 풀었다고 볼 수 있다"며 "국민 평형인 84㎡ 외의 더 큰 평수의 아파트에 대해서도 살 수 있으면 더 사라는 신호를 준 것"이라고 설명했습니다.
■ 한국, 가계부채 증가 폭 세계 최고 수준
우리나라의 가계부채는 국내 총생산(GDP)을 웃도는 규모로 가파르게 불어나고 있습니다.
국제통화기금(IMF)의 '세계부채 데이터베이스'에 따르면 우리나라의 GDP 대비 가계 부채 비율은 지난해 108.1%였습니다. 5년 전보다 16.2%p 증가한 수치인데 26개국 가운데 유일하게 두 자릿수 대 증가 폭을 보였습니다. 비교가 가능한 26개 국가 가운데 증가율은 가장 높았습니다.
정부가 정책적으로 관리하지 않는다면 앞으로 3년간 가계부채가 매년 4~6%씩 증가할 수 있다는 한국은행의 경고도 나왔습니다.
가계 빚이 늘어나는 원인은 복합적이지만 여전히 집을 사기 위해 대출을 받는 경우가 많은 것으로 보입니다. 한국은행이 연령별로 가계대출 차주의 특징을 분석해 봤더니 대출 차주 1인당 소득의 3배 정도 부채를 갖고 있었습니다.
청년층이 전세자금 대출이나 특례보금자리론을 활용해 실거주용 주택 구입에 나서는 특징을 보인다면 40대 중년층의 경우 고가주택 매입 수요 등으로 가계 대출이 늘어난 것으로 분석됐습니다. 실제로 15억원 초과 고가 주택 매입 비중은 실제로 40대가 40.2%로 가장 높았고 이어 청년층(22%), 50대(21.8%), 고령층(16%) 순이었습니다.
전문가들은 주택담보대출 금리 8%대를 중요한 기점으로 보고 있습니다. 이쯤 되면 집값 상승 기대 심리에 빚을 냈던 가계의 이자 부담이 현실화되고 경제 전반에 미치는 부담도 커지기 때문입니다.
■ 대책 쏟아낸 정부…"정책 일관성 보여야"
심상치 않은 가계대출 증가세에 금융당국도 여러 대책을 잇따라 내놓으며 부랴부랴 주택담보대출 조이기에 나섰지만, 시장의 평가는 긍정적이지만은 않습니다.
전문가들은 정부 의도대로 부동산 규제 완화책에 따른 부동산 시장 경착륙 목표가 일부 달성됐지만 한꺼번에 많은 완화책이 쏟아지며 가계대출 급증 등 역효과를 냈다고 지적합니다.
특히 부동산 경기 회복을 위해 돈을 풀고 각종 규제 완화를 통해 시장에 '사라'는 신호를 주면서도 이런 정책에 맞춰 특례보금자리론이나 50년 만기 주택담보대출 같은 특정 대출이 늘어나면 그제 서야 다시 대출을 조이는 엇박자가 혼선을 주고 있다고 비판합니다.
한국은행은 지난달 통화신용정책 보고서에서 주택가격이 상승 전환하면서 주택담보대출을 중심으로 은행 가계대출 규모가 확대돼 통화정책의 긴축 효과도 제약되고 있다는 우려가 제기되고 있다고 분석했습니다.
그러면서 우리나라의 가계부채가 주요국과 달리 디레버리징(감축) 없이 지속적으로 증가해 거시경제 및 금융안정을 저해하는 수준에 이른 것으로 평가된다고 밝혔습니다.
중장기적으로 부채 감축을 위해서는 정책 당국 간의 일관성 있는 공조가 필요하다는 목소리가 나오고 있는 가운데, 한국은행은 정부의 공급 노력과 함께 수요 측면에서는 주택 가격 상승 기대를 꺾는 신호를 시장에 분명히 줘야 한다고 강조했습니다.
국민 자산의 상당 부분이 부동산인 우리나라의 특성상 집값이 한꺼번에 떨어져도, 반대로 너무 올라도 고민인 정부의 입장에선 부동산 경기를 꺼뜨리지 않으면서도 심각한 수준의 가계 빚 다이어트를 주도해야 하는 어려운 숙제가 놓여 있습니다.
이런 경제 상황에서 이달 19일 기준금리를 결정해야 하는 한국은행 역시 고민은 한층 더 깊어질 수밖에 없습니다.
[그래픽: 김홍석]